HSB:s Bostadsrättsförening
Johanneberg 1936
Årsredovisning 1998
Förvaltningsberättelse
Styrelsens sammansättning efter ordinarie föreningsstämma 1997-05-12:
Ordförande Anders B Bergström
Vice ordförande (ekonomistyrning) Lena Larsson
Sekreterare Petra Senthén
Ledamot Eva-Lotta Carolusson
Ledamot Pär Ivarsson
Ledamot Charlott Jonsson
HSB representant Kent-Olof Stigh
Suppleanter Charlotta Janson
Anne-Louise Olsson
Carsten Jensen
Daniel Hoffman (avgick kort efter stämman)
Anders Bergström, Lena Larsson, Petra Senthén och Eva-Lotta Carolusson har, två i förening, tecknat föreningens firma fram till och med ordinarie föreningsstämman 1998.
Styrelsens sammansättning efter ordinarie föreningsstämma 1998-04-20:
Ordförande Anders B Bergström
Vice ordförande Carsten Jensen
Sekreterare Eva-Lotta Carolusson
Ledamot Pär Ivarsson
Ledamot Charlott Jonsson
HSB representant Kent-Olof Stigh
Suppleanter Petra Senthén
Anna Jeansson (avgick under hösten)
Anders Bergström, Carsten Jensen, Eva-Lotta Carolusson, och Charlott Jonsson har, två i förening, tecknat föreningens firma fram till och med ordinarie föreningsstämman 1999.
Revisorer, utsedda av föreningsstämman, har varit Björn Öhman med Jan-Olov Lantto som suppleant. HSB:s Riksförbunds Revisionsbyrå har förordnat BoRevision Revisionsbyrå med Magnus Lidén som revisor.
I tur att avgå är ordinarie ledamöter med en mandatperiod om två år Eva-Lotta Carolusson, Pär Ivarsson och Charlott Jonsson. Vidare suppleanter med en mandatperiod om ett år Petra Senthén. Ordinarie ledamöter med återstående ett år är Anders Bergström och Carsten Jensen.
Föreningens representant i HSB:s fullmäktige har varit Anders Bergström, med resterande styrelsemedlemmar som suppleanter.
Antalet överlåtelser av medlemskap i föreningen under året var 22 st, jämfört med i genomsnitt 19 st per år. Överlåtelsepriserna steg under 1998, i skrivande stund ca 430 000 – 450 000 kr för en tvårumslägenhet. Föreningen har 162 medlemmar och 156 lägenheter, därtill kommer HSB Göteborg.
|
Lägenhet |
Utträdande medlem |
Inträdande medlem |
|
8 |
Bente Livgard |
Johan Melin |
|
11 |
Johanna Hansson |
Pernilla Andersson |
|
14 |
Ulla Holmlid |
Per Tannergård |
|
22 |
Lena Larsson |
Charlott Löfberg |
|
31 |
Morgan Norling |
Håkan Wignell |
|
35 |
Werner Peters |
Susanne Behring |
|
47 |
Agneta Åberg |
Susanne Åberg |
|
50 |
Dödsbo Vendela Larsson |
Rolf Larsson |
|
56 |
Greta Gillberg |
Marie Löfgren/Marcus Ragnarsson |
|
69 |
Gustaf Werner Alfredsson |
Johanna Hansson |
|
73 |
Andreas Carlsson |
Åsa Nilsson |
|
85 |
Kristin Palmqvist |
Niklas Bengtsson |
|
90 |
Gunilla Eriksson |
Catrin Hasselgren |
|
113 |
Ulf och Christina Christiansson |
Martin Paffrath |
|
118 |
Fredrik Larsson |
Andreas Gyllensten |
|
131 |
Helene Andersson |
Anders Holttinen |
|
135 |
David Kronham |
Ulrika Brath |
|
138 |
Inger Bergstedt |
Christer Hermansson |
|
141 |
Leif Reinhold |
Carina Nilsson |
|
149 |
Maria Algers |
Tomas Wennerblom |
|
146 |
Berit Larsson |
Oscar Österberg |
|
150 |
Charlotta Jansson |
Ann-Christin Wiberg |
Verksamheten
Ordinarie föreningsstämma hölls den 20 april 1998 i Chalmers matsal. En extra föreningsstämma genomfördes 7 oktober angående installation av ett tele-/datanät i föreningen med en gemensam s.k. fast lina ut till Internet och Tele1-abonnemang. Styrelsen har under året genomfört elva styrelse- och sju arbetsmöten.
Förslaget till ny ekonomisk plan samt en mindre stadgeändring med utökning av antalet firmatecknare antogs enhälligt på den extra föreningsstämman den 2 oktober 1997. Tiden därefter samtyckte resterande 34 medlemmar till förslaget om ny ekonomisk plan och Hyresnämnden fastställde den nya ekonomiska planen den 10 februari 1998. Månadsavgifterna räknades om med hjälp av den nya ekonomiska planen och justerades andra kvartalet 1998.
Värmesystemet datoriserades och styrs via ett medelvärde från sex mätpunkter inomhus. Mätning av kall- och varmvattenförbrukning, olika larmfunktioner och driftsövervakning infördes vid samma installation.
En egen satellitmottagning byggdes tillsammans med grannföreningen för att spara in kostnaden för kabel-TV abonnemanget. Kanalutbudet reducerades till sex kanaler; TV1-4, kanal 5 och ZTV.
Sortering av hushållsavfall påbörjades i januari 1998 i hus 1, Gibraltargatan, och i hus 2 och 3 i april. Ett enkelt tvåkärlssystem vid norra gavlarna på husen genomfördes för att visa avfallsmängden av respektive fraktion. När mängden stabiliserades och medlemmarna visade intresse för sortering utarbetades ett förslag med kärl i sopskåp på tre ställen i föreningen. Medlemmarna såg sig inte nöjda med detta förslaget. Styrelsen höll därför två informationsmöten om hur föreningen skall utforma sorteringen av hushållsavfall i restavfall och biologiskt avfall. Mötena resulterade i en enkät med tre olika förslag över sorteringssystem. Förslaget med en extra lucka i entrén för biologiskt avfall och restavfall i sopnedkastet fick flest röster. Systemet skall byggas under år 1999.
En motion rörande ett datanät vid ordinarie stämman i april ledde till att en enkät genomfördes. Enkäten syftade till att utröna om det fanns ett intresse bland medlemmarna för en gemensam Internet-koppling s.k. fast lina och att ett konkurrerande telefonbolag skall finnas tillgängligt i varje lägenhet förutom Telia. Enkätresultatet visade att det fanns ett intresse och styrelsen utlyste en extra föreningsstämma med avsikten att medlemmarna antar eller förkastar styrelsens förslag om ett föreningsägt tele-/datanät. Stämman beslutade att bygga ett tele-/datanät. Nätet är under installation våren 1999 och medlemmarna erbjuds en Internet-koppling och ett Tele1-abonnemang.
Föreningen erhöll, tillsammans med HSB:s Brf Johanneberg 1937, 5 000 kr i bidrag från HSB Göteborgs och Skandias fond för säkrare boende för nyckelinkast och nyckeltillgänglighet i säkerhetsskåp.
Snöskottningen sköts av Renhållningsverket och trapphusen städas av Västra Frölunda Städ. En stor del av den ekonomiska administrationen sköts av Conec i Göteborg, Lena Larsson.
Christina Arvidsgård har förtjänstfullt hanterat uthyrningen av Gillestugan.
Fastigheterna är fullvärdeförsäkrade fr.o.m. 1998 genom Folksam Försäkringsbolag.
Underhållsplan
Avsättningen till fonden för yttre underhåll under år 1998 skedde med 400 000 kr. Budgeterad avsättning år 1999 till fonden för yttre underhåll är 600 000 kr. Under hösten 1998 och vinter/våren 1999 sker följande underhållsarbete; dränering av östra fasaden Gibraltargatan, huvudelen av västra fasaden Eklandagatan och delar av östra fasaden Lindströmsgatan. Värmesystemet i undercentralen underhålls i samband med installationen av datoriserad värme-/fläktstyrning. Årlig avsättning till yttre fond görs för att täcka nödvändigt yttre underhåll med undantag för byte av fasad, fönster, värmesystem samt vatten- och avloppssystem. För dessa arbeten, när de kan komma att utföras, bedöms möjlighet finnas för föreningen att ta upp nya lån.
Verksamhetsplan 1999
Verksamhetsplanen för året innehåller installation av tele-/data-signalnät till varje lägenhet i föreningen. Ett Internet-abonnemang och Tele1-abonnemang erbjuds till varje lägenhet och bättre ventilationsstyrning och övervakning sker när de tre näten är installerande.
Styrelsen organiserar och effektiviserar administrationen kontinuerligt med syftet att underlätta styrelsearbetet och öka kvalitén i hanteringen av föreningens ekonomi och administration. Med denna inriktningen överlät styrelsen hanteringen av överlåtelser av medlemskap i föreningen och pantsättningsnotering till HSB Göteborg.
Flera projekt har till större delen slutförts; värmestyrning och vattenspar, en del påbörjats såsom ventilationsstyrning under 1999 med syftet att styra föreningen bättre ekonomiskt vilket kommer att ge resultat de kommande åren. Månadsavgiften sänktes med två procent den 1 januari 1999. Förhoppningen är att om fastighetsskatt, värmetaxa, vattentaxa och räntor inte ändras allt för kraftigt så kan månadsavgifterna sänkas ännu en gång år 2000.
Personal
Den 11 november 1996 anställdes Helge Lunde som ny fastighetsskötare på deltid 25 procent, dvs. 10 timmars arbetstid per vecka. Med start den 1 oktober 1997 ökades arbetstiden till
11 timmar per vecka. Helge Lunde slutade på egen begäran i augusti 1998 och Fredrik Fallegård anställdes för viss tid under hösten. Fredrik erbjöds en provanställning den 1 januari 1999 och verkar i denna anställningen.
1998 1997
Antalet anställda uttryckt i antalet
heltidsanställda har varit 0,3 0,3
Löner och andra ersättningar har uppgått
till följande bruttobelopp (kronor) uppdelat på:
· arvoden förtroendevalda 84 230 76 833
· övriga anställda 71 661 92 273
155 891 169 106
Föreningen har för 1998 betalat 1,5 procent av taxeringvärdet i fastighetsskatt. För 1999 beräknas fastighetsskatten försäkerhets skull att utgå med samma räntesats och efter systemet med rullande taxeringsvärden att bli 457 245 kr.
Föreningens likvida medel har under 1998 varit placerade på räntebärande konto med en avkastning om 25 721 kronor. De likvida medlen uppgick till 1 349 478 kronor vid årsskiftet varav 511 437 är bundna i form av planerat underhåll.
Föreningens lånebild och plan för de närmsta åren
· Sex lån om 4,2 miljoner kronor har fast ränta till 6,35 procent enligt avtal till och med november 1999. Dessa tre lån kommer att sammanföras till ett lån och väljas med rörlig eller fast ränta beroende på ränteläget hösten 1999.
· Ett lån om 4,4 miljoner kronor löper med rörlig ränta, f.n. 3,55 procent.
· Ett lån med fast ränta 5,43 procent, skuld 4,5 miljoner kr och löptid t.o.m. mars 2001.
· Ett lån med fast ränta 5,63 procent, skuld 5,6 miljoner kr och löptid t.o.m. mars 2003.
Lån om 11,1 miljoner kronor förtidsinlöstes i december 1997 och nytt lån om 13,25 miljoner kronor upptogs med rörlig ränta. Våren 1998 valde styrelsen med tanke på hösten riksdagsval och dess utgång samt EMU starten 1 januari 1999 att binda ca 10 miljoner kronor enligt de två sista punkterna ovan i lånebilden. I resultaträkningen redovisas den periodiserade förtidsinlösen-kostnaden för året som övriga finansiella kostnader. Figuren nedan visar vad som skedde vid förtidsinlösen av lånen i december 1997.
Räntekostnad 12,34 % per år för 11,1 Mkr
180 kkr 2012 kkr 1320 kkr = totalt 3,5 Mkr
Räntekostnad uppskattad ränta 4,87 % per år i genomsnitt för 13,25 Mkr
85 kkr 881 kkr 782 kkr = totalt 3,2 Mkr
Vinst 0,3 Mkr
Utbetalning 1,472 Mkr i förtidinlösenkostnad, periodiseringsöversikt
kostnadsperiod Kostnadsperiod Kostnadsperiod Kostnadsperiod
år 0,03 dec. -97 år 1, 1998 år 2, 1999 år 0,07 början år 2000
Styrelsen återbetalar lån så snabbt likviditeten tillåter och med hänsyn till underhålls- och investeringsbehovet. Därför bevakar vi noga att inbetalning av månadsavgiften sker i tid. Likviditeten ökar snabbt de kommande åren allt eftersom fonden för yttre underhåll byggs upp.
Föreningen tillämpar en anpassning av ackumulerade avskrivningar till en ny avskrivningsplan. Den gamla raka avskrivningsplanen (linjär) är mycket diffus och följer årliga amorteringar för föreningens lån. Problem uppstår vid extra återbetalning av lån och att teknisk livslängd för ROT-renoveringen skiljer sig allt för mycket från den gamla planens avskrivningstid. Den ny avskrivningsplanen löper över 75 år med start i ROT-renoveringen 1984 och vi befinner oss 14 år in i planen. Den är progressiv de första 34 åren och linjär de resterande åren. En jämförelse mellan verkliga ackumulerade avskrivningar och den nya planens ackumulerade avskrivningar t.o.m. år 15 ger att de verkliga är större än de planerade. Därför sker en infasning med hänsyn till den nya avskrivningsplanen under 14 år med start år 15 i planen. Därför blir årets avskrivningar för byggnader låga jämfört med tidigare år.
Resultatet om 220 138 kronor beror bl.a. på
· att fastighetsskatten sänktes till 1,5 procent,
· att föreningen har en del rörlig ränta för vissa lån och drar fördel av den sjunkande räntan,
· värmestyrningen har sänkt kostnaden för värme,
· framförhandlat treårsavtal för el har sänkt kostnaden för el,
· egen satellitmottagning sänkte kostnaderna för TV-mottagning jämfört med kabel TV via Telia,
· ökad hyresintäkt från uthyrda lokaler och
· något ökade ränteintäkter då fonden för yttre underhåll byggs upp.
Styrelsen föreslår att årets resultat om 220 138 kronor avsätts till fonden för yttre underhåll.
Styrelsen ser att föreningen har goda framtidsutsikter och tackar för förtroendet för räkenskapsåret 1998 med förhoppning om än bättre år 1999 och 2000 för föreningen.